สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เงินมัดจำ เงินจอง ต่างกันอย่างไร ริบได้เมื่อไหร่ และต้องระวังอะไรก่อนเซ็น

คนส่วนใหญ่เริ่มซื้อที่ดินด้วยการวางเงินจองและเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ก่อนไปโอนที่สำนักงานที่ดิน บทความนี้อธิบายหลักพื้นฐานและข้อควรระวังในช่วงนี้

สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่ใช่การโอน

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นโมฆะ การซื้อขายที่ดินจึงสมบูรณ์เมื่อทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นการตกลงล่วงหน้าว่าจะไปทำการซื้อขายจริงภายหลัง คู่สัญญาทำกันเองได้ กรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้ขายจนกว่าจะจดทะเบียนโอน

หลักฐานที่ใช้ฟ้องบังคับ และสัญญาควรมีอะไร

มาตรา 456 วรรคสองกำหนดว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต้องมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้ มิฉะนั้นฟ้องให้บังคับคดีไม่ได้

• หลักฐานเป็นหนังสือที่ลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด
• ได้วางประจำไว้
• ได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว

สัญญาที่ดีควรมีอย่างน้อยรายการต่อไปนี้ ซึ่งเป็นแนวปฏิบัติ ไม่ใช่ข้อบังคับของตัวบท

• ชื่อและที่อยู่คู่สัญญา รวมผู้มีชื่อในโฉนดทุกคน
• รายละเอียดที่ดิน เช่น เลขโฉนด เลขที่ดิน ตำบล อำเภอ จังหวัด เนื้อที่
• ราคา วิธีและกำหนดชำระ จำนวนมัดจำ วันโอน และใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใด
• ภาระผูกพันของที่ดิน เงื่อนไขการยกเลิก ลายมือชื่อคู่สัญญาและพยาน

เงินมัดจำ เงินจอง เงินดาวน์

มัดจำตามมาตรา 377 คือสิ่งที่ให้ไว้เมื่อเข้าทำสัญญา เป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาได้ทำกันแล้ว และเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา

“เงินจอง” เป็นคำที่ใช้ในทางปฏิบัติ ตัวบทที่ตรวจ (มาตรา 377 และ 378) พูดถึงเฉพาะมัดจำ ผลของเงินจองจึงขึ้นกับถ้อยคำในใบรับเงินและสัญญา ถ้าระบุเป็นมัดจำก็อาจถูกริบตามกติกามัดจำ ถ้าระบุเป็นการชำระราคาส่วนหนึ่งหรือคืนได้เมื่อเงื่อนไขไม่ครบ ก็เป็นอีกเรื่อง คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเคยถือเงินจองและเงินทำสัญญาเป็นมัดจำ ส่วนเงินดาวน์เป็นส่วนหนึ่งของราคา แต่เป็นการพิจารณารายกรณี ไม่ใช่กฎตายตัว

ผิดสัญญา ริบมัดจำได้เมื่อไหร่

มาตรา 378 วางหลักไว้ เว้นแต่คู่สัญญาตกลงเป็นอย่างอื่น

• เมื่อชำระหนี้ครบ ส่งมัดจำคืนหรือหักเป็นการชำระเงินบางส่วน
• ผู้รับมัดจำริบได้ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือชำระหนี้เป็นไปไม่ได้เพราะเหตุที่ฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือมีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น
• ต้องส่งมัดจำคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำเป็นฝ่ายละเลยหรือชำระหนี้ไม่ได้เพราะเหตุที่ฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ

ถ้าอีกฝ่ายไม่ชำระหนี้ มาตรา 387 ให้กำหนดเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้ชำระ ถ้าไม่ปฏิบัติตามจึงเลิกสัญญาได้ เมื่อเลิกสัญญา มาตรา 391 ให้คู่สัญญากลับสู่ฐานะเดิม และการเลิกสัญญาไม่ตัดสิทธิเรียกค่าเสียหาย

ศาลยุติธรรมเผยแพร่ว่า ถ้าริบมัดจำสูงเกินส่วน ศาลอาจลดลงตามกฎหมายว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ได้ แต่ไม่ลดอัตโนมัติ

ควรระวังก่อนเซ็น

• ตรวจโฉนดและภาระผูกพัน เช่น จำนอง อายัด ภาระจำยอม ก่อนวางเงินก้อนใหญ่
• ยืนยันว่าผู้ขายมีชื่อในโฉนดหรือมีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง และผู้มีสิทธิร่วมยินยอมครบ
• เขียนเงื่อนไขยกเลิกให้ชัดว่า ถ้าพบปัญหาเรื่องเอกสาร แนวเขต ทางเข้าออก หรือผังเมือง ผู้ซื้อขอเงินคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด
• ใบรับเงินต้องระบุจำนวน วัตถุประสงค์ (มัดจำ จอง หรือชำระราคาส่วนหนึ่ง) ที่ดินแปลงใด และเงื่อนไขการคืน
• เก็บสำเนาสัญญา ใบรับเงิน และหลักฐานการโอนเงิน ถ้าข้อสัญญาไม่สมดุล ควรปรึกษาทนายความก่อนลงนาม

ที่ดินชัวร์มีบริการตรวจเอกสารและแนวเขตก่อนซื้อ และนัดช่างตรวจแปลง ก่อนตัดสินใจวางเงิน ติดต่อทีมงานได้