ที่ดินตาบอดและทางจำเป็น ขอผ่านที่ดินคนอื่นได้ไหม ค่าทดแทนเท่าไร ต่างจากภาระจำยอมอย่างไร

ที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกถึงถนนสาธารณะ มักถูกมองข้ามตอนซื้อ แต่ภายหลังอาจปลูกสร้างหรือขายต่อได้ยาก บทความนี้อธิบายสิทธิที่กฎหมายให้ไว้ และข้อควรเช็กก่อนตัดสินใจ

ที่ดินตาบอดและทางจำเป็นคืออะไร

“ที่ดินตาบอด” เป็นคำเรียกในชีวิตประจำวัน หมายถึงที่ดินที่ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ ส่วน “ทางจำเป็น” คือสิทธิที่กฎหมายให้ไว้แก้ปัญหานี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคแรก ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ เจ้าของแปลงนั้นผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ วรรคสองใช้หลักเดียวกันกับที่ดินที่มีทางออก แต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันซึ่งระดับต่างจากทางสาธารณะมาก

เลือกทางตรงไหน และถ้าตกลงกันไม่ได้

มาตรา 1349 กำหนดว่าที่และวิธีทำทางผ่านต้องพอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิผ่าน และต้องให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยเท่าที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้

ควรเริ่มจากเจรจากับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ ถ้าตกลงกันไม่ได้ต้องให้ศาลกำหนดทาง ศาลยุติธรรมเผยแพร่หลักว่าต้องใช้ทางตามสภาพที่จำเป็นจริง ไม่ใช่เลือกเส้นทางที่สะดวกกว่าโดยทำให้เพื่อนบ้านเสียหายเกินสมควร

ค่าทดแทน

มาตรา 1349 วรรคท้ายกำหนดว่าผู้มีสิทธิผ่านต้องใช้ค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่การมีทางผ่าน ส่วนค่าทดแทนนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน กำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้ ตัวบทไม่ได้ระบุสูตรหรืออัตรา จำนวนจึงต้องตกลงกันหรือให้ศาลกำหนด

ข้อยกเว้นอยู่ในมาตรา 1350 ถ้าที่ดินถูกแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันจนแปลงหนึ่งไม่มีทางออก เจ้าของแปลงนั้นเรียกร้องเอาทางเดินได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน และไม่ต้องเสียค่าทดแทน

ทางจำเป็นต่างจากภาระจำยอมอย่างไร

• ที่มา: ทางจำเป็นเกิดจากบทบัญญัติของกฎหมายเมื่อที่ดินถูกล้อม ส่วนภาระจำยอมเกิดจากสัญญาที่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน หรือได้มาโดยอายุความ (มาตรา 1387, 1299, 1401)
• เงื่อนไข: ทางจำเป็นต้องเป็นที่ดินที่ไม่มีทางออกจริง ภาระจำยอมตกลงกันได้แม้ไม่ตาบอด และใช้เพื่อประโยชน์อื่นได้ เช่น วางท่อ พาดสายไฟ
• ค่าตอบแทน: ทางจำเป็นต้องจ่ายค่าทดแทน (ยกเว้นกรณีมาตรา 1350) ส่วนภาระจำยอมขึ้นกับที่ตกลงกัน
• หลักฐาน: ภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้ดูได้จากสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด ส่วนทางจำเป็นที่ศาลกำหนด ควรสอบถามสำนักงานที่ดินและขอสำเนาคำพิพากษา

ข้อควรเช็กก่อนซื้อ

• ดูว่าแปลงติดทางสาธารณะจริงหรือไม่ จากรูปแปลงในโฉนดและการเดินดูหน้างาน แล้วให้ช่างรังวัดตรวจแนวเขตเทียบกับตำแหน่งถนน
• ถ้าต้องผ่านที่ดินคนอื่น ให้ดูว่ามีภาระจำยอมจดทะเบียนไว้หรือไม่ ทางที่ใช้กันมาโดยไม่มีเอกสารอาจยกต่อสู้ผู้ได้สิทธิโดยสุจริตและจดทะเบียนแล้วไม่ได้ (มาตรา 1299 วรรคสอง)
• ถ้าแปลงถูกแบ่งมาจากแปลงใหญ่ ให้ดูว่าทางออกผ่านแปลงเดิมของผู้ขายหรือไม่ เพราะมาตรา 1350 อาจเกี่ยวข้อง
• ขอให้ผู้ขายจดทะเบียนภาระจำยอมก่อนหรือพร้อมโอน หรือเขียนเป็นเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขาย
• สอบถามท้องถิ่นว่าการปลูกสร้างหรือแบ่งแปลงมีเกณฑ์เรื่องทางเข้าออกอย่างไร

ที่ดินชัวร์มีบริการตรวจเอกสารและแนวเขตก่อนซื้อ นัดช่างตรวจแปลง และงานรังวัด ติดต่อทีมงานได้