เข้าใจสิทธิและขั้นตอนก่อนซื้อขายที่ดิน — สรุปให้อ่านง่าย จากทีมงานที่ลงสนามรังวัดที่ดินจริงทุกวัน
โฉนดที่ดิน (น.ส.4) คือเอกสารสิทธิ์สมบูรณ์แบบที่สุด ระวางแผนที่แม่นยำ ส่วน น.ส.3/น.ส.3ก เป็นสิทธิครอบครองที่ยังไม่ได้ออกโฉนดเต็มรูป และ ส.ค.1 เป็นเพียงการแจ้งครอบครองเบื้องต้น ยังไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ที่โอนขายได้ทันที ควรตรวจสอบประเภทเอกสารให้ชัดก่อนตัดสินใจ
เนื้อที่ในโฉนดอาจคลาดเคลื่อนจากพื้นที่จริง หรือแนวเขตทับซ้อนกับที่ดินข้างเคียงโดยไม่รู้ตัว การรังวัดสอบเขตโดยช่างรังวัดที่ได้รับอนุญาตจะยืนยันตำแหน่งหลักเขตจริงในสนาม ป้องกันปัญหาซื้อที่ดินผิดขนาดหรือมีข้อพิพาทแนวเขตภายหลัง
ต้องการรังวัดสอบเขตอย่างเป็นทางการ? ที่ดินชัวร์ดำเนินงานโดยบริษัท เอ็นเจ แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด ซึ่งเป็นสำนักงานช่างรังวัดเอกชน ปรึกษาการสอบเขตก่อนซื้อ กับ NJ →
ไทยมีราคาที่ดิน 2 ชุดที่ไม่เท่ากัน — ราคาประเมินราชการ (กรมธนารักษ์) ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมโอนและภาษี ปรับรอบละหลายปีจึงมักต่ำกว่าตลาด กับ ราคาตลาด/ราคาประเมินอิสระ ที่บริษัทประเมินซึ่งมีใบอนุญาตจากสภาวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นผู้ประเมิน ที่ดินเปล่าส่วนใหญ่ประเมินด้วย "วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด" ถ่วงน้ำหนักปัจจัยทำเล รูปร่าง สาธารณูปโภค ส่วนที่มีสิ่งปลูกสร้างอาจใช้ "วิธีต้นทุน" คือราคาสร้างใหม่หักค่าเสื่อมราคาแล้วบวกมูลค่าที่ดิน
คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องไปแสดงตัวที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ พร้อมโฉนดตัวจริง บัตรประชาชน และเอกสารที่เกี่ยวข้อง เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสาร ประเมินราคา คำนวณค่าธรรมเนียม แล้วจดทะเบียนโอนและจดบันทึกหลังโฉนดในวันเดียวกัน
โดยทั่วไปมีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (แล้วแต่กรณี) — อัตราและผู้รับภาระขึ้นอยู่กับราคาประเมิน ระยะเวลาถือครอง และการตกลงระหว่างคู่สัญญา ควรสอบถามเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินหรือคำนวณล่วงหน้าก่อนวันโอนจริง
ภาระจำยอมคือสิทธิที่ที่ดินแปลงหนึ่งต้องยอมให้ที่ดินอีกแปลง (เช่น ทางเข้า-ออก) ใช้ประโยชน์บางอย่าง ส่วนสิทธิเก็บกินคือสิทธิใช้และเก็บผลประโยชน์จากทรัพย์ของผู้อื่นตลอดชีวิตหรือตามกำหนด — ทั้งสองอย่างอาจถูกจดแจ้งไว้หลังโฉนด ควรตรวจสอบก่อนซื้อเสมอ
ผังเมืองรวมแบ่งที่ดินเป็นประเภทและแสดงด้วยสี เช่น เหลือง = ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย แดง = พาณิชยกรรม ม่วง = อุตสาหกรรม เขียว = ชนบทและเกษตรกรรม สีบอกว่าที่ดินแปลงนั้นใช้ทำอะไรได้และอะไรที่มักถูกห้าม เช่น ซื้อที่ดินสีเขียวลายขาวไว้ทำโกดังหรือจัดสรรอาจทำไม่ได้ ข้อกำหนดจริงต่างกันตามผังแต่ละฉบับและแก้ไขได้ จึงต้องตรวจกับหน่วยงานก่อนตัดสินใจเสมอ
กรมที่ดินมีระบบ LandsMaps ให้ค้นหาตำแหน่งแปลงที่ดินจากเลขโฉนด/พิกัดได้ฟรี ใช้ตรวจสอบตำแหน่งเบื้องต้นก่อนนัดดูที่ดินจริงได้ แต่ข้อมูลที่แม่นยำที่สุดยังต้องอาศัยการรังวัดสอบเขตจริงในสนามอยู่ดี
อยากได้รายการครบในที่เดียว ดู เช็กลิสต์ตรวจที่ดินก่อนซื้อ 16 ข้อ ที่แยกข้อที่ตรวจจากเอกสารกับข้อที่ต้องลงพื้นที่ไว้ให้
ข้อมูลข้างต้นเป็นความรู้เบื้องต้นเพื่อการศึกษาเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย รายละเอียด/อัตราจริงอาจเปลี่ยนแปลงตามกฎหมายและดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ — โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ
