ภาระผูกพันบนที่ดิน ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน จำนอง ขายฝาก อายัด ต่างกันอย่างไร ดูได้จากตรงไหนของโฉนด

ชื่อในโฉนดตรงกับผู้ขาย ไม่ได้แปลว่าที่ดินปลอดภาระเสมอไป เพราะอาจมีสิทธิของคนอื่นติดอยู่ ซึ่งผู้ซื้อคนใหม่ต้องรับไปด้วย บทความนี้อธิบายเรื่องที่พบบ่อยและวิธีตรวจ

แยกให้ออกก่อน

แบ่งได้เป็นสามกลุ่ม คือสิทธิของผู้อื่นที่ผูกกับตัวที่ดิน (ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน) สัญญาที่ใช้ที่ดินเป็นหลักประกันหรือมีเงื่อนไขขอคืน (จำนอง ขายฝาก) และอายัด ซึ่งไม่ใช่สิทธิในที่ดิน แต่เป็นการขอให้ระงับการจดทะเบียนไว้ชั่วคราว

ภาระจำยอม

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 ภาระจำยอมคือภาระที่ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องยอมรับการกระทบบางอย่าง หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่าง เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์แปลงอื่น เช่น ทางเดินทางรถ ท่อระบายน้ำ สายไฟ

ถ้าตกลงกันโดยสัญญา ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา 1299 นอกจากนี้อาจได้มาโดยอายุความตามมาตรา 1401 ซึ่งไม่ได้เริ่มจากการจดทะเบียน และสิทธิที่ได้มาโดยทางอื่นแล้วยังไม่จดทะเบียน มาตรา 1299 วรรคสองกำหนดว่าจะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกที่ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน สุจริต และจดทะเบียนแล้วไม่ได้

สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิเก็บกิน

• สิทธิอาศัย (มาตรา 1402 ถึง 1404): อยู่ในโรงเรือนได้โดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ตั้งไว้ตลอดชีวิตหรือมีกำหนดเวลา แต่เกินสามสิบปีไม่ได้ และโอนไม่ได้แม้โดยทางมรดก
• สิทธิเหนือพื้นดิน (มาตรา 1410 ถึง 1412): ผู้ทรงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินของผู้อื่น ถ้าไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น โอนและรับมรดกกันได้
• สิทธิเก็บกิน (มาตรา 1417 และ 1418): ผู้ทรงสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากที่ดิน ถ้าไม่กำหนดเวลาให้สันนิษฐานว่าตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ และสิ้นสิทธิเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต

สิทธิกลุ่มนี้เป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามมาตรา 1299

จำนองและขายฝาก

จำนอง (มาตรา 702 และ 714) คือสัญญาที่เจ้าของเอาที่ดินตราไว้เป็นประกันหนี้โดยไม่ส่งมอบ กรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้จำนอง แต่ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากที่ดินก่อนเจ้าหนี้สามัญ แม้ที่ดินจะโอนให้ผู้อื่นแล้ว และสัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ในทางปฏิบัติผู้ซื้อที่ดินติดจำนองมักตกลงให้ไถ่ถอนก่อนหรือพร้อมวันโอน

ขายฝาก (มาตรา 491) คือสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อทันที โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายอาจไถ่คืนได้ อสังหาริมทรัพย์ไถ่ได้ไม่เกินสิบปีนับแต่เวลาซื้อขาย (มาตรา 494) และเป็นการซื้อขายแบบหนึ่ง จึงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา 456

อายัด: กันไว้ชั่วคราว ไม่ใช่การยึดทรัพย์

อายัดตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 คือการขอให้ระงับการจดทะเบียนหรือการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไว้ชั่วระยะหนึ่ง ผู้ขอต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสีย ยื่นที่สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ และตามข้อมูลของกรมที่ดิน การสั่งรับอายัดมีกำหนดสามสิบวันนับแต่วันสั่งรับอายัด

ดูได้จากตรงไหนของโฉนด

รายการจดทะเบียนที่ทำหลังออกโฉนด เช่น จำนองและภาระจำยอม บันทึกไว้ในสารบัญจดทะเบียนที่ด้านหลังโฉนด แต่สำเนาที่ผู้ขายถืออาจไม่ทันรายการล่าสุด จึงควรขอตรวจข้อมูลจากสำนักงานที่ดินก่อนวางเงินและก่อนโอน และเดินดูที่ดินจริงด้วย เพราะภาระที่ได้มาโดยอายุความหรือทางที่ใช้กันมา อาจไม่ปรากฏในเอกสาร

ที่ดินชัวร์มีบริการตรวจเอกสารและแนวเขตก่อนซื้อ และนัดช่างตรวจแปลง ติดต่อทีมงานได้ถ้าต้องการให้ช่วยดูภาพรวมก่อนตัดสินใจ