ผังสีผังเมืองรวมคืออะไร อ่านอย่างไรก่อนซื้อที่ดิน

ผังเมืองรวมคือแผนผัง นโยบาย และโครงการที่รัฐวางไว้เพื่อกำหนดแนวทางพัฒนาและดูแลเมือง รวมถึงการใช้ประโยชน์ที่ดิน บนแผนที่ของผังจะระบายสีแทนประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน ผู้ซื้อจึงควรรู้ว่าแปลงที่สนใจอยู่ในสีอะไรก่อนตัดสินใจ

ผังสีบอกอะไร และไม่ได้บอกอะไร

สีบอกกลุ่มประเภทของที่ดิน เช่น ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม หรือเกษตรกรรม แต่ไม่ได้ตอบว่าบนแปลงนั้นสร้างอะไรได้ เพราะรายละเอียดอยู่ในข้อกำหนดของผังแต่ละฉบับ

กลุ่มสีหลักที่พบบ่อย

ภาพรวมที่พบในผังหลายฉบับมีดังนี้ แต่ชื่อประเภท สี และรหัสของแต่ละผังอาจต่างกัน ต้องดูคำอธิบายสีของผังฉบับนั้นเสมอ

• ที่อยู่อาศัย: โทนเหลือง ส้ม น้ำตาล แทนความหนาแน่นน้อย ปานกลาง และมาก ตามลำดับ
• พาณิชยกรรม: โทนแดง ใช้กับย่านร้านค้า สำนักงาน และบริการ
• อุตสาหกรรมและคลังสินค้า: โทนม่วง บางผังแยกคลังสินค้าเป็นอีกสีหนึ่ง
• ชนบทและเกษตรกรรม: โทนเขียว ส่วนพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมมักแสดงเป็นพื้นขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว
• สถาบัน: ราชการและสาธารณูปโภคมักเป็นสีน้ำเงิน การศึกษาเป็นเขียวมะกอก ศาสนาเป็นเทา

ผังเมืองรวมกับผังเมืองเฉพาะ

ผังเมืองรวมเป็นแนวทางพัฒนาและดำรงรักษาเมือง ครอบคลุมทั้งจังหวัดหรือเมืองและชุมชน ส่วนผังเมืองเฉพาะทำเฉพาะพื้นที่หรือบริเวณ เช่น เพื่อพัฒนาเมือง อนุรักษ์ฟื้นฟู หรือสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติ จึงควรถามหน่วยงานว่ามีผังเมืองเฉพาะครอบพื้นที่แปลงนั้นหรือไม่

กฎหมายและเวลาที่ผังมีผลบังคับ

พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 ใช้บังคับตั้งแต่ปลายปี พ.ศ. 2562 แทนฉบับ พ.ศ. 2518 ตามกฎหมายฉบับนี้ ผังเมืองรวมประกาศใช้ด้วยประกาศกระทรวงมหาดไทยหรือข้อบัญญัติท้องถิ่น ส่วนผังเมืองเฉพาะใช้พระราชกฤษฎีกา แต่ผังเมืองรวมที่เคยออกเป็นกฎกระทรวงและยังมีผลอยู่ก่อนกฎหมายใหม่ยังใช้บังคับต่อได้ จนกว่าจะมีประกาศหรือข้อบัญญัติใหม่ในพื้นที่เดียวกัน ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับที่ใช้อยู่คือกฎกระทรวงปี พ.ศ. 2556 ส่วนร่างฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ยังเป็นร่าง ไม่ใช่ฉบับที่ใช้บังคับ

วิธีตรวจผังของแปลง

• ขั้นที่ 1: เตรียมที่ตั้งและเลขโฉนดของแปลง
• ขั้นที่ 2: ตรวจในระบบตรวจสอบผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Landuse Plan) ของกรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งมีทั้งเว็บไซต์ แอปพลิเคชัน และ LINE OA
• ขั้นที่ 3: แปลงในกรุงเทพมหานครใช้ระบบของสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง ซึ่งมีแบบฟอร์มขอตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วย
• ขั้นที่ 4: อ่านข้อกำหนดของผังฉบับนั้นเรื่องประเภทกิจการ ขนาด ความสูงอาคาร และสัดส่วนพื้นที่ว่าง
• ขั้นที่ 5: ยืนยันกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดหรือหน่วยงานท้องถิ่น โดยถือข้อมูลออนไลน์เป็นข้อมูลเบื้องต้น

ข้อควรระวังก่อนซื้อ

สีผังเมืองไม่ใช่ใบอนุญาตก่อสร้าง ยังมีกฎหมายอื่นควบคุม เช่น กฎหมายควบคุมอาคาร และผังปรับปรุงได้ตามกระบวนการทางกฎหมาย จึงควรตรวจฉบับที่ใช้บังคับ ณ วันที่ตัดสินใจ อย่าเชื่อคำบอกเล่าว่าสีนี้สร้างอะไรได้ หากมีแผนชัดเจน เช่น สร้างโรงงานหรือแบ่งขาย ควรถามหน่วยงานโดยระบุโครงการนั้น

หากอยากให้ทีมช่วยตรวจเอกสารของแปลงก่อนตัดสินใจ รวมถึงเรื่องผังเมือง เว็บมีบริการตรวจเอกสารก่อนซื้อ และคู่มือผังสีในหน้าเครื่องมือให้ใช้ประกอบ