จัดสรรที่ดินคืออะไร แบ่งขายกี่แปลงต้องขออนุญาต ตามพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน

เมื่อแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยขายถึงจำนวนหนึ่ง กฎหมายถือเป็น "การจัดสรรที่ดิน" ซึ่งต้องขออนุญาตก่อน บทความนี้สรุปหลักตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อความเข้าใจทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นต่อกรณีใด

เมื่อไรเข้าข่ายการจัดสรรที่ดิน

มาตรา 4 นิยามการจัดสรรที่ดินว่า คือการจำหน่ายที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป จากที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และรวมถึงกรณีที่แบ่งไว้ไม่ถึงสิบแปลง แล้วแบ่งแปลงเดิมเพิ่มภายในสามปีจนครบสิบแปลงขึ้นไป

มาตรา 21 ห้ามผู้ใดจัดสรรที่ดินเว้นแต่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ และมาตรา 22 ให้เจ้าพนักงานที่ดินแจ้งให้ยื่นขอจัดสรรและรอการแบ่งแยกไว้ก่อน หากมีผู้ขอแบ่งแยกตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปและไม่อาจแสดงให้เชื่อได้ว่าไม่ใช่เพื่อการจัดสรร ควรสอบถามสำนักงานที่ดินเรื่องการนับแปลง

ใครอนุญาต และขั้นตอนใหญ่

• ขั้นที่ 1: ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาท้องที่ พร้อมโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แผนผังแปลงย่อย โครงการสาธารณูปโภค แผนบำรุงรักษา และแบบสัญญาจะซื้อจะขาย
• ขั้นที่ 2: คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน (ของ กทม. หรือของจังหวัด) พิจารณา ภายในสี่สิบห้าวันนับแต่ได้รับคำขอ
• ขั้นที่ 3: ที่ดินที่มีจำนองต้องมีความยินยอมของผู้รับจำนอง และมีธนาคารค้ำประกันการทำสาธารณูปโภค
• ขั้นที่ 4: ออกใบอนุญาต แล้วจดแจ้งในโฉนดว่าที่ดินอยู่ภายใต้การจัดสรร
• ขั้นที่ 5: ทำโครงการตามแผน โฆษณาตรงกับที่ขออนุญาต ใช้สัญญาตามแบบ

สาธารณูปโภคที่ต้องทำ

สาธารณูปโภคคือสิ่งอำนวยประโยชน์ที่ผู้จัดสรรจัดให้ผู้ซื้อใช้ร่วมกันตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต กฎหมายยกตัวอย่างถนน สวน และสนามเด็กเล่น รายการและมาตรฐานของแต่ละโครงการดูจากแผนผังที่ได้รับอนุญาตและกฎกระทรวงหรือระเบียบที่เกี่ยวข้อง ที่ดินสาธารณูปโภคปลอดจากภาระจำนอง และห้ามโอนให้ผู้อื่น เว้นแต่ตามกฎหมายจัดสรรหรือกฎหมายเวนคืน

การบำรุงรักษาและการโอนเป็นสาธารณประโยชน์

สาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้จัดสรรต้องบำรุงรักษาให้ใช้งานได้ตามปกติ และต้องมีสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษา ผู้จัดสรรจะพ้นหน้าที่ได้เมื่อครบกำหนดระยะบำรุงรักษาที่ระบุในโครงการ และมีเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งตามลำดับ คือผู้ซื้อตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมารับโอนไปดูแล หรือผู้จัดสรรอุทิศทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างอื่น

ถ้าผู้จัดสรรไม่ทำ ผู้ซื้อไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงที่จำหน่ายแล้วยื่นขอตั้งนิติบุคคลได้ กฎหมายฉบับที่ 3 พ.ศ. 2568 แก้มาตราเหล่านี้ มีผลตั้งแต่ 1 มีนาคม 2569

ความเสี่ยงของการแบ่งขายโดยไม่ขออนุญาต

ผู้ฝ่าฝืนมาตรา 21 มีโทษจำคุกไม่เกินสองปีและปรับตั้งแต่สี่หมื่นถึงหนึ่งแสนบาท (มาตรา 59) ส่วนโฆษณาไม่ตรงกับที่ขออนุญาตปรับห้าหมื่นถึงหนึ่งแสนบาท (มาตรา 61)

สำหรับผู้ซื้อ หลักประกันหลายอย่างในกฎหมายนี้ เช่น แบบสัญญา การโอนปลอดจำนอง และการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เขียนไว้ให้ "ผู้จัดสรรที่ดิน" ซึ่งหมายถึงผู้ได้รับใบอนุญาต โครงการที่ไม่ได้รับอนุญาตจึงอาจขาดหลักประกันเหล่านี้ ก่อนซื้อควรขอดูใบอนุญาต ตรวจหมายเหตุในโฉนด และค้นโครงการในระบบของกรมที่ดิน

ทีมช่วยตรวจเอกสารและแนวเขตของแปลงก่อนซื้อได้ ส่วนใบอนุญาตและสถานะโครงการต้องยืนยันกับสำนักงานที่ดินเสมอ