ค่าโอนที่ดินวันโอนมีอะไรบ้าง ค่าธรรมเนียม 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ใครจ่ายเท่าไร

ผู้ซื้อและผู้ขายมักถามว่าวันโอนที่สำนักงานที่ดินต้องเตรียมเงินเท่าไร และใครจ่ายอะไร บทความนี้สรุปตามข้อมูลของกรมที่ดินและกรมสรรพากร

ค่าใช้จ่ายหลักในวันโอน

• ค่าธรรมเนียมการโอน ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3 บวกภาษีท้องถิ่นร้อยละ 10 ของตัวภาษี รวมร้อยละ 3.3 เสียเมื่อเข้าข่ายตามเงื่อนไข
• อากรแสตมป์ 1 บาทต่อทุก 200 บาท (เท่ากับร้อยละ 0.5) เสียเฉพาะเมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา คำนวณตามจำนวนปีที่ถือครอง
• ค่าคำขอ ค่าพยาน และค่าจดจำนอง (ถ้ากู้) เป็นรายการเพิ่มเติม

ฐานคิด: ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย

• ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า

ราคาประเมินทุนทรัพย์คือราคาในบัญชีที่กรมธนารักษ์กำหนด

เมื่อไรไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน การขายภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาอาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนกรณีต่อไปนี้ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสีย

• จดทะเบียนขายเกินห้าปีนับแต่วันที่ได้มา
• ขายที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ โดยผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา
• ทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดก หรือโอนโดยไม่มีค่าตอบแทนให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย

เมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ การโอนที่มีค่าตอบแทนจะเสียอากรแสตมป์แทน ที่ดินเปล่ามักไม่เข้าเงื่อนไขทะเบียนบ้านหนึ่งปี ควรสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน

ใครจ่ายอะไร

• ค่าธรรมเนียมการโอน มักแบ่งจ่ายคนละครึ่ง หรือตามที่ตกลง
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นภาระของผู้ขาย แต่บางสัญญาตกลงให้ผู้ซื้อออกให้

คู่สัญญาตกลงกันเองได้ ควรเขียนไว้ในสัญญา

ตัวอย่างคำนวณ (ตัวเลขสมมติ)

สมมติที่ดินราคาประเมิน 2,000,000 บาท ตกลงซื้อขาย 2,500,000 บาท ผู้ขายได้มาเมื่อสามปีก่อนและไม่ได้อยู่อาศัยในที่ดินนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% x 2,000,000 = 40,000 บาท
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% x 2,500,000 (ราคาที่สูงกว่า) = 82,500 บาท
• อากรแสตมป์ ไม่ต้องเสีย เพราะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณแยกตามปีที่ถือครอง

ถ้าผู้ขายถือครองเกินห้าปี จะไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่เสียอากรแสตมป์ ซึ่งถ้าคิดจาก 2,500,000 บาท จะเป็น 12,500 บาท เจ้าหน้าที่จะแจ้งฐานที่ใช้คิดอากรในวันโอน ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างสมมติ

มาตรการลดค่าธรรมเนียมชั่วคราว ใช้กับที่อยู่อาศัยเท่านั้น

กระทรวงมหาดไทยประกาศลดค่าจดทะเบียนโอนและจำนองเหลือร้อยละ 0.01 ช่วง 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 เป็นมาตรการชั่วคราวที่อาจเปลี่ยนหรือสิ้นสุดตามประกาศ เงื่อนไขหลักตามที่กรมที่ดินแจ้ง

• ทรัพย์เป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ห้องชุด หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่อยู่อาศัยหรือพาณิชย์
• ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท
• ผู้ซื้อเป็นบุคคลสัญชาติไทย

มาตรการนี้ไม่ลดภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ และที่ดินเปล่าไม่อยู่ในประเภททรัพย์ที่ประกาศ จึงใช้อัตราปกติ ก่อนโอนให้ตรวจเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดิน

ใช้เครื่องมือช่วยประเมินงบวันโอน

ก่อนนัดวันโอน ลองใช้เครื่องมือคำนวณของที่ดินชัวร์ประเมินงบเบื้องต้น และหากกำลังจะซื้อ ทีมงานมีบริการตรวจเอกสารและแนวเขตก่อนซื้อ ตัวเลขจากเครื่องมือเป็นการประมาณ ยอดจริงขึ้นกับสำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน