ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ใครต้องจ่าย อัตราภาษี 4 ประเภท กำหนดชำระ และข้อควรเช็กก่อนซื้อที่ดิน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจัดเก็บตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ตั้งแต่ปีภาษี 2563 โดยยกเลิกภาษีโรงเรือนและที่ดินกับภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีนี้เกิดขึ้นทุกปีแม้ไม่ได้ซื้อขาย

ใครต้องจ่าย และใครเป็นผู้เก็บ

ผู้เสียภาษีคือบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด และผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในทรัพย์สินของรัฐ ผู้ที่เป็นเจ้าของหรือครอบครองอยู่ในวันที่ 1 มกราคมของปีใด เป็นผู้เสียภาษีของปีนั้น ที่ดินกับอาคารต่างเจ้าของ ต่างฝ่ายเสียภาษีส่วนของตน

ผู้เก็บคือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในเขตที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ได้แก่ เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา ไม่ใช่กรมที่ดิน

การใช้ประโยชน์ 4 ประเภทและอัตราภาษี

กฎหมายกำหนดเพดานอัตราแต่ละประเภท แล้วใช้อัตราจริงตามพระราชกฤษฎีกา

• เกษตรกรรม เพดานร้อยละ 0.15 อัตราที่ใช้จริงเริ่มที่ร้อยละ 0.01 สำหรับฐานภาษีไม่เกิน 75 ล้านบาท
• ที่อยู่อาศัย เพดานร้อยละ 0.3 อัตราที่ใช้จริงเป็นขั้นบันได ขั้นแรกอยู่ที่ราวร้อยละ 0.02 ถึง 0.03 ตามประเภทย่อย
• ประโยชน์อื่น เช่น พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม เพดานร้อยละ 1.2 อัตราที่ใช้จริงเริ่มที่ร้อยละ 0.3 สำหรับฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท
• ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ เพดานร้อยละ 1.2 อัตราเริ่มที่ร้อยละ 0.3 และเพิ่มอีกร้อยละ 0.3 เมื่อทิ้งว่างครบสามปีติดต่อกัน แล้วเพิ่มทุกสามปี แต่รวมแล้วไม่เกินร้อยละ 3

ที่ดินที่ใช้หลายแบบ ท้องถิ่นคิดตามสัดส่วน และอาจออกข้อบัญญัติเก็บสูงกว่าอัตราในพระราชกฤษฎีกาได้ แต่ไม่เกินเพดาน

หลักการคิด: ฐานภาษี x อัตรา

• ฐานภาษีที่ดิน คือราคาประเมินทุนทรัพย์ตามบัญชีของกรมธนารักษ์
• ฐานภาษีสิ่งปลูกสร้าง คือพื้นที่ใช้สอย x ราคาประเมินต่อตารางเมตร หักค่าเสื่อมราคา
• ห้องชุดใช้พื้นที่ x ราคาประเมินต่อตารางเมตร
• หักมูลค่าที่ได้รับยกเว้น (ถ้ามี) แล้วคูณอัตราตามประเภทและขั้นมูลค่า

บุคคลธรรมดาได้ยกเว้นมูลค่า เช่น ที่ดินเกษตรกรรมรวมไม่เกิน 50 ล้านบาทในเขตท้องถิ่นเดียวกัน และที่ดินพร้อมบ้านที่ใช้อยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคม ไม่เกิน 50 ล้านบาท ตัวอย่างสมมติ ที่ดินว่างเปล่าฐานภาษี 10 ล้านบาท อัตราขั้นแรกร้อยละ 0.3 ได้ภาษี 30,000 บาทต่อปี

ขั้นตอนและกำหนดชำระ

ผู้เสียภาษีไม่ต้องคำนวณเอง ท้องถิ่นสำรวจข้อมูลแล้วส่งแบบแจ้งการประเมินให้ ผู้เสียภาษีต้องแจ้งท้องถิ่นเมื่อเปลี่ยนการใช้ประโยชน์จนอัตราเปลี่ยน และขอแก้ไขข้อมูลที่ไม่ถูกต้องได้

ตัวกฎหมายกำหนดให้ชำระภายในเดือนเมษายน แต่แนวทางของกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่นสำหรับปีภาษี 2569 ให้ชำระภายในเดือนมิถุนายน 2569 หรือตามที่ผู้บริหารท้องถิ่นขยาย ผ่อนได้ 3 งวดเมื่อภาษีตั้งแต่ 3,000 บาท ชำระล่าช้ามีเบี้ยปรับและเงินเพิ่มร้อยละ 1 ต่อเดือน กำหนดของปีถัดไปให้ตรวจกับท้องถิ่น

ข้อควรเช็กตอนซื้อที่ดิน

• ขอดูแบบแจ้งการประเมินและใบเสร็จปีก่อน ๆ เพื่อดูว่าท้องถิ่นจัดเป็นประเภทใดและชำระแล้วหรือยัง
• สอบถามท้องถิ่นเรื่องภาษีค้าง กฎหมายให้ท้องถิ่นแจ้งรายการภาษีค้างให้สำนักงานที่ดินใช้ประกอบการโอน ควรสอบถามก่อนวันโอน
• ที่ดินที่ถูกประเมินเป็นที่ว่างเปล่ามาหลายปี อัตรามีโอกาสเพิ่ม ตามแนวทางของกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น เจ้าของใหม่อาจถือเป็นปีที่ 1 ในบางกรณี ควรถามท้องถิ่นว่านับอย่างไร
• ตกลงในสัญญาว่าใครรับภาระภาษีปีที่โอน เพราะผู้เสียภาษีคือเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคม

มาตรการลดหย่อนและข้อควรระวัง

กฎหมายให้ท้องถิ่นลดหรือยกเว้นภาษีกรณีภัยพิบัติหรือทรัพย์สินเสียหาย ส่วนมาตรการลดหย่อนเพิ่มเติมของแต่ละปีอาจเปลี่ยนไป บทความนี้จึงอธิบายเชิงหลักการ ควรตรวจประกาศปีปัจจุบันกับท้องถิ่นหรือกระทรวงการคลัง

ก่อนซื้อที่ดิน ทีมงานที่ดินชัวร์มีบริการตรวจเอกสารและแนวเขตเบื้องต้น และมีเครื่องมือคำนวณช่วยประเมินค่าใช้จ่าย ส่วนภาษีของแปลงนั้นให้ยืนยันกับท้องถิ่นที่เก็บภาษีอีกครั้ง