แบ่งแยก รวมโฉนด หมุดหลักเขตหาย เนื้อที่ไม่ตรงโฉนด ต่างกันอย่างไร และอ่านหมุดกับระวางก่อนซื้อ

สี่เรื่องที่มักสับสน ต่างกันอย่างไร

• สอบเขต: ตรวจแนวเขตและเนื้อที่ของแปลงเดิม ไม่ทำให้เกิดโฉนดแปลงใหม่
• แบ่งแยก: แบ่งโฉนดเดิมเป็นแปลงย่อย โดยออกหนังสือแสดงสิทธิเป็นอีกแปลงหนึ่งหรือหลายแปลงต่างหาก
• รวมโฉนด: รวมที่ดินตั้งแต่สองแปลงขึ้นไปให้เป็นแปลงเดียว
• หมุดหลักเขตหายและเนื้อที่ไม่ตรงโฉนด: เป็นอาการของปัญหา ไม่ใช่ชื่องาน ทางแก้โดยทั่วไปคือยื่นรังวัดสอบเขต

แบ่งแยกและรวมโฉนด เมื่อไหร่ใช้และมีเงื่อนไขอะไร

การแบ่งแยกหรือรวมโฉนดเริ่มจากยื่นคำขอพร้อมโฉนดต่อเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 79 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน การแบ่งแยกมีหลายแบบ เช่น แบ่งกรรมสิทธิ์รวม แบ่งในนามเดิม แบ่งขาย แบ่งให้ ถ้ามีทางสาธารณะผ่านที่ดิน เจ้าหน้าที่จะแนะนำให้แบ่งหักเป็นทางสาธารณประโยชน์

ถ้าแบ่งแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป อาจเข้าข่ายการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งต้องขออนุญาต กรมที่ดินให้ช่างรายงานประเด็นนี้ทุกรายที่รังวัดแบ่งแยก

โฉนดที่จะรวมกันได้ตามคู่มือกรมที่ดิน ต้องเป็นหนังสือสำคัญประเภทเดียวกัน (โฉนดแผนที่กับโฉนดที่ดินรวมกันได้) มีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เหมือนกันทุกฉบับและยังมีชีวิตอยู่ เป็นที่ดินติดต่อกันผืนเดียวในจังหวัด อำเภอ ตำบล และสำนักงานที่ดินเดียวกัน และถ้ามีภาระติดพันต้องเป็นอย่างเดียวกัน

หมุดหลักเขตหาย ทำอย่างไร

ประมวลกฎหมายที่ดินห้ามผู้อื่นนอกจากเจ้าหน้าที่ทำลาย ดัดแปลง หรือย้ายหลักเขตและหมุดหลักฐาน เว้นแต่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานที่ดิน หลักไม้หรือเสาที่ปักเองจึงไม่ใช่หลักเขตทางการ

เมื่อหลักเขตหาย ให้ยื่นคำขอรังวัดสอบเขต ช่างจะค้นหาหลักเขตที่เหลือและเทียบกับหลักฐานเดิม หากพบหลักที่ไม่เคลื่อนย้ายตั้งแต่สองหลักขึ้นไปก็ใช้หาตำแหน่งที่หายได้ จากนั้นเจ้าของและข้างเคียงนำชี้และตกลงแนวเขต แล้วปักหลักเขตทางการใหม่ โดยแจ้งข้างเคียงด้านที่เกี่ยวข้อง

เนื้อที่ไม่ตรงโฉนด

สาเหตุที่พบได้ เช่น แผนที่ในโฉนดทำด้วยวิธีเก่า สภาพที่ครอบครองเปลี่ยนไป หรือการคำนวณครั้งก่อนคลาดเคลื่อน ความต่างของเนื้อที่จึงไม่ได้แปลว่าเอกสารผิดเสมอไป แต่ควรตรวจก่อนทำนิติกรรม

วิธีตรวจคือรังวัดสอบเขต ผลอาจได้เนื้อที่มากหรือน้อยกว่าเดิม หากผู้ขอไม่ประสงค์ให้แก้โฉนด สามารถขอยกเลิกเรื่องได้หลังทราบผล แต่เจ้าหน้าที่จะกลัดคำสั่งให้สอบเขตไว้กับโฉนดเป็นหลักฐาน

อ่านหมุดและระวางเบื้องต้นก่อนซื้อ

หลักเขตทางการแบบคอนกรีตเป็นแท่งทรงกระบอก ยาว 30 เซนติเมตร เส้นผ่านศูนย์กลาง 8 เซนติเมตร หัวหลักมีคำว่า หลักเขตที่ดิน เลขประจำหลัก และอักษรย่อจังหวัด ส่วนพื้นแข็งอาจใช้หลักโลหะแผ่นสี่เหลี่ยมจัตุรัสกว้างราว 3 เซนติเมตร โดยปกติปักให้หัวหลักเสมอพื้นดิน จึงอาจต้องค้นหา

โฉนดอ้างเลขระวางแผนที่ ซึ่งเป็นแผ่นสี่เหลี่ยมจัตุรัสด้านละ 50 เซนติเมตร มาตราส่วนมาตรฐาน 1 ต่อ 4,000 ครอบคลุมด้านละ 2 กิโลเมตร ย่านชุมชนอาจขยายเป็น 1 ต่อ 2,000 1,000 หรือ 500 ระวางจึงบอกว่าแปลงอยู่ตรงไหนและมีข้างเคียงใด

ก่อนซื้อ ลองเปิดระบบ LandsMaps ของกรมที่ดินดูรูปแปลงจากเลขโฉนด แล้วเทียบกับสภาพจริง ว่ารั้ว ถนน ลำราง และหลักเขตสอดคล้องกันหรือไม่ และถามสำนักงานที่ดินว่ามีคำสั่งให้สอบเขตกลัดอยู่ในโฉนดหรือไม่ การดูเบื้องต้นนี้ไม่ใช่การรังวัด หากสงสัยแนวเขตให้ขอสอบเขตก่อนโอน

หากต้องการให้ช่างช่วยตรวจแปลงหรือรังวัด ติดต่อทีมงานที่ดินชัวร์ได้