ที่ดินติดจำนองธนาคารขายได้ไหม

ขายได้ แต่ต้องประสานผู้รับจำนอง และต้องมีการไถ่ถอนจากจำนองตามขั้นตอนที่สำนักงานที่ดิน ควรตกลงกับธนาคารและผู้ซื้อให้ชัดว่าไถ่ถอนก่อนหรือพร้อมวันโอน และใครออกค่าใช้จ่ายส่วนใด ตรวจรายละเอียดกับธนาคารและสำนักงานที่ดินก่อนทำสัญญา

ที่ดินติดภาระจำยอมขายได้ไหม

จดทะเบียนขายได้ แต่ผู้ซื้อต้องรับภาระจำยอมนั้นไปด้วยเพราะภาระติดไปกับตัวทรัพย์ ถ้าผู้ซื้อไม่ต้องการรับภาระ ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจำยอมก่อนโอน ซึ่งต้องอาศัยความยินยอมของคู่กรณี ควรแจ้งผู้ซื้อตั้งแต่ต้น

ต้องรังวัดสอบเขตก่อนขายทุกแปลงไหม

ไม่มีข้อกำหนดทั่วไปให้ทุกแปลงต้องทำ แต่ควรพิจารณาเมื่อไม่แน่ใจแนวเขต หมุด หรือเนื้อที่จริงเทียบกับเอกสาร หรือมีข้อพิพาทกับที่ดินข้างเคียง ปรึกษาสำนักงานที่ดินหรือช่างรังวัดเพื่อประเมินว่าแปลงของท่านควรทำหรือไม่

ฝากนายหน้าขายต้องระวังอะไรบ้าง

ตกลงเป็นหนังสือเรื่องระยะเวลา ผูกขาดหรือไม่ อัตราและฐานคิดค่านายหน้า ภาษี เวลาจ่าย และค่าใช้จ่ายอื่น อ่านสัญญาก่อนเซ็นทุกครั้ง ไม่เซ็นเอกสารเปล่า และเก็บหลักฐานการรับเงินทุกครั้ง

เตรียมที่ดินให้พร้อมขาย: เอกสาร ภาระผูกพัน รังวัดสอบเขต สัญญาจะซื้อจะขาย และข้อควรระวังเรื่องนายหน้า

เช็กลิสต์เจ้าของที่ดินก่อนประกาศขาย เอกสารที่ต้องมี จำนองและภาระจำยอมที่ต้องเคลียร์ รังวัดสอบเขต ภาพในประกาศ มัดจำ และการตกลงกับนายหน้า

เอกสารที่ควรมีในมือก่อนลงประกาศ

ที่ดินที่เอกสารครบและภาระชัดเจน ผู้ซื้อตรวจได้ง่ายขึ้น

เอกสารสิทธิ์ฉบับจริง (โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.3ก เป็นต้น)
บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขาย พร้อมหลักฐานการเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (ถ้ามี)
ถ้าที่ดินเป็นสินสมรส ต้องได้รับความยินยอมของคู่สมรสตาม ป.พ.พ. มาตรา 1476 ถ้าคู่สมรสไม่ไปเอง ทำหนังสือยินยอมพร้อมสำเนาบัตรได้
กรณีมอบอำนาจ ต้องมีหนังสือมอบอำนาจที่ข้อความครบถ้วนและสำเนาเอกสารของผู้มอบอำนาจที่รับรองสำเนาแล้ว
ถ้าชื่อในเอกสารสิทธิ์ยังไม่ใช่ชื่อผู้ขาย เช่น ยังเป็นชื่อเจ้ามรดก ควรปรึกษาสำนักงานที่ดินก่อน

ที่ดินบางประเภท เช่น ที่ดิน ส.ป.ก. มีระเบียบการโอนสิทธิเฉพาะ ซื้อขายแบบโฉนดทั่วไปไม่ได้ ต้องตรวจกับหน่วยงานที่ดูแลก่อนประกาศ

ภาระผูกพันที่ต้องเคลียร์หรือเปิดเผย

จำนอง: ที่ดินติดจำนองขายได้ แต่ต้องประสานผู้รับจำนอง การไถ่ถอนทำได้ 2 วิธี คือ ผู้จำนองกับผู้รับจำนองยื่นคำขอพร้อมกัน หรือเจ้าของยื่นเองพร้อมหลักฐานที่ผู้รับจำนองทำเป็นหนังสือ ตกลงลำดับขั้นตอนกับธนาคารและผู้ซื้อก่อนทำสัญญา
ภาระจำยอม: ที่ดินติดภาระจำยอมขายได้ แต่ผู้ซื้อรับภาระไปด้วย ถ้าต้องการให้หมดภาระ ต้องจดทะเบียนเลิกก่อนโอน ภาระจำยอมอาจเกิดจากการใช้ทางโดยเปิดเผยและต่อเนื่องตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดก็ได้
ทางเข้าออก: ตรวจว่าทางที่ใช้เป็นทางสาธารณะ ทางส่วนบุคคล หรือจดภาระจำยอมไว้ และแจ้งผู้ซื้อถ้ามีผู้เช่าหรือผู้ครอบครอง

รังวัดสอบเขตก่อนขาย

การสอบเขตคือการรังวัดตรวจสอบแนวเขตโฉนดที่ดิน เพื่อให้ทราบที่ตั้งแนวเขตและเนื้อที่ตามที่ครอบครองอยู่จริง ช่วยให้รู้ว่าตรงกับเอกสารหรือไม่ และลดข้อพิพาทกับที่ดินข้างเคียง ยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดิน มีวันนัดลงพื้นที่ และเจ้าของที่ดินข้างเคียงต้องมาร่วมชี้แนวเขต ควรสอบถามเรื่องคิวและระยะเวลา

ภาพถ่ายและข้อมูลในประกาศ

ใช้ภาพจริงหลายมุม ทั้งทางเข้า ถนนหน้าแปลง และสภาพรอบด้าน ระบุเนื้อที่ตามเอกสาร ประเภทเอกสารสิทธิ์ ถนนที่ติด สาธารณูปโภค ภาระ และราคา ข้อมูลที่ยังไม่ได้ตรวจให้ระบุว่าเป็นข้อมูลเบื้องต้น และไม่ลงเลขบัตรประชาชนหรือภาพเอกสารที่เห็นข้อมูลส่วนบุคคล

สัญญาจะซื้อจะขายและมัดจำเบื้องต้น

การซื้อขายที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (ป.พ.พ. มาตรา 456) สัญญาจะซื้อจะขายฟ้องบังคับได้เมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือมีการวางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วน มัดจำเป็นหลักฐานว่ามีสัญญาและเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา ถ้าผู้วางมัดจำผิดสัญญา ผู้รับมัดจำริบได้ ถ้าผู้รับมัดจำผิดสัญญา ต้องคืน เว้นแต่ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น (มาตรา 377 และ 378)

สัญญาควรระบุราคา กำหนดชำระ วันโอน ผู้จ่ายค่าโอน เงื่อนไขเคลียร์จำนองหรือภาระก่อนโอน กรณีเนื้อที่จริงต่างจากเอกสาร และเงื่อนไขริบหรือคืนมัดจำ ควรให้ทนายความตรวจก่อนเซ็น

ข้อควรระวังเรื่องนายหน้า

นายหน้าคือผู้ชี้ช่องหรือจัดการให้เกิดสัญญา ผู้ว่าจ้างต้องจ่ายค่าบำเหน็จเมื่อสัญญาสำเร็จเนื่องจากการนั้น (มาตรา 845) ควรตกลงเป็นหนังสือว่าฝากแบบผูกขาดหรือไม่ ระยะเวลาเท่าไร ค่านายหน้าคิดจากอะไร รวมภาษีหรือไม่ จ่ายเมื่อไร และกรณีผู้ซื้อที่เจ้าของหามาเองนับอย่างไร อ่านสัญญาก่อนเซ็น ไม่เซ็นเอกสารเปล่า และเก็บหลักฐานการรับเงินทุกครั้ง

ที่ดินชัวร์รับฝากขาย ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า เลือกรังวัดตรวจแนวเขตก่อนประกาศได้ หรือประกาศเป็นข้อมูลเบื้องต้นไปก่อนก็ได้ ดูเงื่อนไขในหน้าฝากขาย

คำถามที่พบบ่อย

ที่ดินติดจำนองธนาคารขายได้ไหม: ขายได้ แต่ต้องประสานผู้รับจำนอง และต้องมีการไถ่ถอนจากจำนองตามขั้นตอนที่สำนักงานที่ดิน ควรตกลงกับธนาคารและผู้ซื้อให้ชัดว่าไถ่ถอนก่อนหรือพร้อมวันโอน และใครออกค่าใช้จ่ายส่วนใด ตรวจรายละเอียดกับธนาคารและสำนักงานที่ดินก่อนทำสัญญา
ที่ดินติดภาระจำยอมขายได้ไหม: จดทะเบียนขายได้ แต่ผู้ซื้อต้องรับภาระจำยอมนั้นไปด้วยเพราะภาระติดไปกับตัวทรัพย์ ถ้าผู้ซื้อไม่ต้องการรับภาระ ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจำยอมก่อนโอน ซึ่งต้องอาศัยความยินยอมของคู่กรณี ควรแจ้งผู้ซื้อตั้งแต่ต้น
วางมัดจำแล้วเปลี่ยนใจได้ไหม: ขึ้นกับสัญญาและฝ่ายที่ผิดสัญญา โดยหลักถ้าผู้วางมัดจำผิดสัญญา ผู้รับมัดจำริบได้ ถ้าผู้รับมัดจำผิดสัญญา ต้องคืน เว้นแต่ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น จึงควรเขียนเงื่อนไขให้ชัดและปรึกษาทนายความถ้าเป็นกรณีเฉพาะ
ต้องรังวัดสอบเขตก่อนขายทุกแปลงไหม: ไม่มีข้อกำหนดทั่วไปให้ทุกแปลงต้องทำ แต่ควรพิจารณาเมื่อไม่แน่ใจแนวเขต หมุด หรือเนื้อที่จริงเทียบกับเอกสาร หรือมีข้อพิพาทกับที่ดินข้างเคียง ปรึกษาสำนักงานที่ดินหรือช่างรังวัดเพื่อประเมินว่าแปลงของท่านควรทำหรือไม่
ฝากนายหน้าขายต้องระวังอะไรบ้าง: ตกลงเป็นหนังสือเรื่องระยะเวลา ผูกขาดหรือไม่ อัตราและฐานคิดค่านายหน้า ภาษี เวลาจ่าย และค่าใช้จ่ายอื่น อ่านสัญญาก่อนเซ็นทุกครั้ง ไม่เซ็นเอกสารเปล่า และเก็บหลักฐานการรับเงินทุกครั้ง

แหล่งอ้างอิง

บริการที่เกี่ยวข้อง

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความรู้ ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะ และไม่ใช่การรับรองกรรมสิทธิ์ของแปลงใด — ก่อนตัดสินใจซื้อขายหรือยื่นเรื่อง ควรตรวจเอกสารจริงและสอบถามผู้เชี่ยวชาญ

ส่งทรัพย์ให้ทีมตรวจก่อนซื้อ ดูบริการของเรา