ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ใช้เป็นราคาขายได้ไหม

ไม่ควรใช้เป็นราคาขายโดยตรง ราคาประเมินกำหนดเพื่อประโยชน์ของรัฐ เช่น ฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ได้สะท้อนทุกปัจจัยของแปลงนั้น ใช้เป็นจุดอ้างอิงจุดหนึ่งควบคู่กับราคาแปลงใกล้เคียงที่ซื้อขายหรือประกาศขายจริง

ตรวจราคาประเมินที่ดินของตัวเองได้จากที่ไหน

ค้นได้จากระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สินของกรมธนารักษ์ ใช้เลขที่โฉนดหรือพิกัดแปลง หรือสอบถามที่สำนักงานธนารักษ์พื้นที่และสำนักงานที่ดิน ควรเช็กรอบบัญชีที่ใช้ในปีนั้นด้วย เพราะบัญชีปรับเป็นรอบ

ราคาประกาศขายในเว็บกับราคาซื้อขายจริงเหมือนกันไหม

มักไม่เหมือนกัน ราคาประกาศคือราคาที่ผู้ขายอยากได้ ส่วนราคาตลาดตามมาตรฐานวิชาชีพคือราคาที่ซื้อขายกันแล้วจริง การเปรียบเทียบจึงต้องคำนึงถึงส่วนต่อรองของราคาประกาศก่อน

เมื่อไหร่ควรจ้างผู้ประเมินอิสระ

เมื่อต้องการตัวเลขที่มีหลักการและแหล่งอ้างอิงรองรับ เช่น ใช้ประกอบการตัดสินใจครั้งใหญ่หรือการเจรจากับบุคคลที่สาม ผู้ประเมินให้ความเห็นมูลค่าตลาดตามมาตรฐานวิชาชีพ ซึ่งเป็นการประมาณ ควรสอบถามขอบเขตงานและค่าบริการก่อนว่าจ้าง

ตั้งราคาขายที่ดินอย่างไร ราคาประเมินราชการ ราคาตลาด และราคาประเมินอิสระต่างกันอย่างไร

แยกราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ราคาตลาด และมูลค่าจากผู้ประเมินอิสระให้ออก แล้วเปรียบเทียบแปลงใกล้เคียงอย่างเป็นขั้นตอน ก่อนตั้งราคาขายที่ดิน

ราคาที่ดินมีอย่างน้อย 3 แบบ ที่มักถูกเอามาปนกัน

ก่อนตั้งราคาขาย ต้องแยกให้ออกก่อนว่ากำลังพูดถึงราคาไหน

ราคาประเมินของทางราชการ (ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์): กำหนดขึ้นเพื่อประโยชน์ของรัฐตามกฎหมายว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ ใช้เป็นฐานคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และใช้ในงานของหน่วยงานรัฐ ไม่ได้กำหนดมาเพื่อบอกว่าที่ดินแปลงหนึ่งควรขายเท่าไร
ราคาตลาด: ราคาที่ซื้อขายกันจริงแล้ว ตามนิยามของมาตรฐานวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นข้อเท็จจริงในอดีต และอาจเท่ากับ สูงกว่า หรือต่ำกว่ามูลค่าตลาดก็ได้ ราคาที่ติดป้ายประกาศขายจึงยังไม่ใช่ราคาตลาด เพราะยังไม่มีใครซื้อ
มูลค่าตลาดจากผู้ประเมินอิสระ: ความเห็นของผู้ประเมินที่มีคุณสมบัติ ประมาณราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายที่เต็มใจน่าจะตกลงกันได้ ณ วันประเมิน มาตรฐานวิชาชีพระบุว่าเป็นการประมาณ ไม่ใช่ข้อเท็จจริง

ราคาประเมินราชการ ดูอย่างไรและเชื่อได้แค่ไหน

ตรวจราคาประเมินของแปลงได้จากระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สินของกรมธนารักษ์ บัญชีปรับเป็นรอบ รอบละอย่างน้อย 4 ปี รอบที่ใช้อยู่คือ พ.ศ. 2566 ถึง 2569 และมีรายงานข่าวว่ากรมธนารักษ์เตรียมใช้รอบใหม่ พ.ศ. 2570 ถึง 2573 ตั้งแต่ 1 มกราคม 2570 ควรตรวจบัญชีล่าสุดก่อนอ้างอิง

ราคาประเมินเป็นจุดอ้างอิงจุดหนึ่ง ไม่ใช่เพดานหรือพื้นของราคาขาย ผู้บริหารกรมธนารักษ์เองเคยกล่าวว่าราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาด ส่วนภาษีและค่าธรรมเนียมแต่ละรายการใช้ฐานต่างกัน ให้ตรวจกับกรมที่ดินและกรมสรรพากรก่อนคำนวณต้นทุน

เปรียบเทียบราคาตลาดเบื้องต้นทำอย่างไร

วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดเป็นวิธีที่ใช้ประเมินที่ดินเปล่าทั่วไป เจ้าของทำเบื้องต้นได้ดังนี้

ขั้นที่ 1: หาแปลงเทียบเคียงที่อยู่ย่านเดียวกัน ประเภทและการใช้ประโยชน์คล้ายกัน เช่น จากประกาศขาย ข้อมูลซื้อขายที่สอบถามได้ หรือที่ปรึกษาในพื้นที่
ขั้นที่ 2: แยกราคาประกาศขายออกจากราคาที่ซื้อขายจริง ราคาประกาศมักมีส่วนต่อรอง แนวทางประเมินจึงปรับลดตามอัตราต่อรองก่อนนำไปเทียบ
ขั้นที่ 3: เทียบทีละปัจจัย แปลงเทียบเคียงดีกว่าแปลงเรา ให้ปรับราคาลง ด้อยกว่าให้ปรับขึ้น
ขั้นที่ 4: ดูเป็นช่วงราคาจากหลายแปลง ไม่ยึดแปลงเดียว

ปัจจัยที่ทำให้ราคาต่างกัน

ทำเล สภาพแวดล้อม และการเดินทาง
ถนนหน้าแปลง ความกว้างถนน และทางเข้าออก
หน้ากว้างที่ติดถนนและความลึกของแปลง
รูปแปลง แปลงสี่เหลี่ยมพัฒนาง่ายกว่าแปลงหลายเหลี่ยมหรือแปลงลึกมาก
ผังเมือง (ผังสี) ซึ่งกำหนดว่าใช้ประโยชน์ที่ดินได้แบบไหน
สาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า ประปา และระดับดินที่ต้องถมหรือไม่
เอกสารสิทธิ์ ภาระผูกพัน และขนาดเนื้อที่

อย่าตั้งราคาจากอารมณ์

ราคาที่ซื้อมา ราคาที่ญาติเคยขายได้ หรือจำนวนเงินที่อยากได้ ไม่ใช่ข้อมูลตลาด ให้เขียนเหตุผลของราคา กำหนดเป็นช่วงราคา เผื่อส่วนต่อรอง และทบทวนเมื่อประกาศไปนานแล้วไม่มีคนสนใจ ถ้าต้องการตัวเลขที่อ้างอิงได้ เช่น ใช้ประกอบการตัดสินใจครั้งใหญ่ ให้ว่าจ้างผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีคุณสมบัติ

ที่ดินชัวร์มีเครื่องมือคำนวณและแพ็กเกจวิเคราะห์ที่ช่วยรวบรวมข้อมูลแปลงประกอบการตั้งราคา และมีบริการฝากขาย ส่วนการประเมินมูลค่าอย่างเป็นทางการเป็นงานของผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

คำถามที่พบบ่อย

ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ใช้เป็นราคาขายได้ไหม: ไม่ควรใช้เป็นราคาขายโดยตรง ราคาประเมินกำหนดเพื่อประโยชน์ของรัฐ เช่น ฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ได้สะท้อนทุกปัจจัยของแปลงนั้น ใช้เป็นจุดอ้างอิงจุดหนึ่งควบคู่กับราคาแปลงใกล้เคียงที่ซื้อขายหรือประกาศขายจริง
ตรวจราคาประเมินที่ดินของตัวเองได้จากที่ไหน: ค้นได้จากระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สินของกรมธนารักษ์ ใช้เลขที่โฉนดหรือพิกัดแปลง หรือสอบถามที่สำนักงานธนารักษ์พื้นที่และสำนักงานที่ดิน ควรเช็กรอบบัญชีที่ใช้ในปีนั้นด้วย เพราะบัญชีปรับเป็นรอบ
ราคาประกาศขายในเว็บกับราคาซื้อขายจริงเหมือนกันไหม: มักไม่เหมือนกัน ราคาประกาศคือราคาที่ผู้ขายอยากได้ ส่วนราคาตลาดตามมาตรฐานวิชาชีพคือราคาที่ซื้อขายกันแล้วจริง การเปรียบเทียบจึงต้องคำนึงถึงส่วนต่อรองของราคาประกาศก่อน
เมื่อไหร่ควรจ้างผู้ประเมินอิสระ: เมื่อต้องการตัวเลขที่มีหลักการและแหล่งอ้างอิงรองรับ เช่น ใช้ประกอบการตัดสินใจครั้งใหญ่หรือการเจรจากับบุคคลที่สาม ผู้ประเมินให้ความเห็นมูลค่าตลาดตามมาตรฐานวิชาชีพ ซึ่งเป็นการประมาณ ควรสอบถามขอบเขตงานและค่าบริการก่อนว่าจ้าง

แหล่งอ้างอิง

บริการที่เกี่ยวข้อง

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความรู้ ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะ และไม่ใช่การรับรองกรรมสิทธิ์ของแปลงใด — ก่อนตัดสินใจซื้อขายหรือยื่นเรื่อง ควรตรวจเอกสารจริงและสอบถามผู้เชี่ยวชาญ

ส่งทรัพย์ให้ทีมตรวจก่อนซื้อ ดูบริการของเรา