ที่ดิน น.ส.3 ก. ซื้อขายได้ไหม ต้องทำอย่างไร

ซื้อขายได้ โดยทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ) แนวปฏิบัติของกรมที่ดินระบุว่า น.ส.3 ก. ในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ไม่ต้องประกาศ 30 วันก่อนทำนิติกรรม ยกเว้นโอนมรดก ควรสอบถามสำนักงานที่ดินท้องที่อีกครั้งก่อนวันโอน

ที่ดินมีแค่ ส.ค.1 ซื้อได้ไหม เสี่ยงอะไร

ผู้ถือ ส.ค.1 มีสิทธิครอบครอง โอนกันได้ด้วยการส่งมอบที่ดิน แต่ ส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิและไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายที่สำนักงานที่ดินเหมือนโฉนด ผู้ซื้อจึงไม่มีทะเบียนของรัฐรองรับชื่อตนเอง และต้องดูด้วยว่าที่ดินอยู่ในเขตที่ออกโฉนดหรือหนังสือรับรองได้หรือไม่ ควรปรึกษาทนายหรือสำนักงานที่ดินก่อนตัดสินใจ

น.ส.3 ก. เปลี่ยนเป็นโฉนดได้ไหม

ได้ในบางกรณี เมื่อรัฐมนตรีประกาศท้องที่ให้ออกโฉนดแทน น.ส.3 ก. ที่ใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศ (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ตรี) หรือผู้มีสิทธิครอบครองยื่นขอออกโฉนดเป็นรายแปลงตามมาตรา 59 เมื่อพนักงานเห็นสมควรและที่ดินเข้าหลักเกณฑ์ ต้องสอบถามสำนักงานที่ดินท้องที่ว่าแปลงของคุณเข้าเงื่อนไขหรือไม่

ใบจองขายหรือโอนได้ไหม

ตามแนวปฏิบัติของกรมที่ดิน ที่ดินที่มีใบจองและยังไม่ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จะโอนให้บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดก และโฉนดหรือ น.ส.3 ที่ออกต่อเนื่องจากใบจองอาจมีข้อห้ามโอน 5 หรือ 10 ปีตามมาตรา 31 ต้องอ่านหมายเหตุในเอกสารและสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนซื้อ

โฉนดที่ดิน น.ส.4 น.ส.3 ก. น.ส.3 ส.ค.1 ต่างกันอย่างไร ขายโอนได้ไหม

เทียบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน 4 แบบ ใครมีกรรมสิทธิ์ ใครมีแค่สิทธิครอบครอง ขายโอนได้ด้วยวิธีไหน และข้อควรระวังก่อนซื้อ

คนส่วนใหญ่เรียกเอกสารที่ดินรวมกันว่า "โฉนด" แต่ตามกฎหมายเอกสารแต่ละแบบให้สิทธิไม่เท่ากัน และมีผลต่อวิธีซื้อขายโอน บทความนี้เทียบโฉนด (น.ส.4) หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก. น.ส.3 น.ส.3 ข.) และใบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

กรรมสิทธิ์กับสิทธิครอบครอง

ประมวลกฎหมายที่ดินแยกสิทธิของเอกชนเป็นสองแบบ กรรมสิทธิ์คือสิทธิเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์ ผู้ได้โฉนดที่ดินถือว่ามีสิทธิแบบนี้ (มาตรา 3) ส่วนสิทธิครอบครองคือสิทธิของผู้ที่ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อนประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ ซึ่งกฎหมายให้มีสิทธิต่อไป (มาตรา 4) ที่ดินที่ไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ของใครถือเป็นที่ดินของรัฐ (มาตรา 2) โฉนดจึงแสดงกรรมสิทธิ์ ส่วน น.ส.3 ก. น.ส.3 และ ส.ค.1 เป็นหลักฐานของผู้ครอบครอง

เทียบเอกสารสิทธิ์ 4 แบบ

โฉนดที่ดิน (น.ส.4) เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ออกโดยกรมที่ดิน ผู้ถือมีสิทธิใช้ประโยชน์และจำหน่ายที่ดิน ปัจจุบันออกเฉพาะแบบ น.ส.4 จ.
น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ผู้ถือมีสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ตำแหน่งแปลงอิงรูปถ่ายทางอากาศ ทำนิติกรรมไม่ต้องประกาศ 30 วัน (ยกเว้นโอนมรดก)
น.ส.3 และ น.ส.3 ข. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ น.ส.3 เป็นแผนที่รูปลอยที่ไม่กำหนดตำแหน่งชัดเจน ทำนิติกรรมต้องประกาศ 30 วันเพื่อดูว่ามีผู้คัดค้านหรือไม่
ส.ค.1 เป็นใบแจ้งการครอบครอง ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิ โอนกันด้วยการส่งมอบที่ดิน

ขายโอนได้ไหม และต้องทำอย่างไร

ที่ดินที่มีโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456) ถ้าไม่ทำ การซื้อขายเป็นโมฆะ ผู้ถือ น.ส.3 ก. อาจได้เปลี่ยนเป็นโฉนดเมื่อรัฐมนตรีประกาศท้องที่ (มาตรา 58 ตรี) หรือยื่นขอเป็นรายแปลง (มาตรา 59)

ส.ค.1 ที่มาและข้อจำกัด

ผู้ที่ครอบครองและทำประโยชน์มาก่อน 1 ธันวาคม 2497 โดยยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ต้องแจ้งนายอำเภอภายใน 180 วัน (มาตรา 5 พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน) ปัจจุบันไม่รับแจ้งแล้ว การแจ้งไม่ก่อสิทธิใหม่ ผู้ถือจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง โอนด้วยการแสดงเจตนาสละและส่งมอบที่ดิน ไม่มีการจดทะเบียนซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อจึงไม่มีทะเบียนของรัฐรองรับชื่อตนเอง ผู้ถือยื่นขอออกโฉนดหรือหนังสือรับรองได้ แต่เนื้อที่หลังรังวัดอาจไม่เท่ากับที่เขียนใน ส.ค.1

สิ่งที่ต้องระวังก่อนซื้อ

ข้อห้ามโอน โฉนดหรือ น.ส.3 ที่ออกต่อเนื่องจากใบจองอาจห้ามโอน 10 ปี หรือ 5 ปีในบางกรณี (มาตรา 31) และที่ออกให้ผู้เข้าครอบครองหลังประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีใบจอง อาจห้ามโอน 10 ปี (มาตรา 58 ทวิ) ให้อ่านหมายเหตุห้ามโอนในเอกสาร
ใบจอง ถ้ายังไม่ได้ น.ส.3 หรือโฉนด โอนให้ผู้อื่นไม่ได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดก
ใบเสียภาษีที่ดิน เช่น ภ.ท.บ.5 ในอดีต ไม่ใช่เอกสารสิทธิ ซื้อขายได้เพียงส่งมอบการครอบครอง จดทะเบียนไม่ได้
ที่ดินบางประเภทออกเอกสารสิทธิ์ไม่ได้ เช่น ที่ประชาชนใช้ร่วมกัน
เอกสารที่ออกคลาดเคลื่อนอาจถูกสั่งเพิกถอนหรือแก้ไข (มาตรา 61)

ก่อนวางมัดจำ ควรขอดูสำเนาเอกสารสิทธิ์และตรวจรายการจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินท้องที่ ที่ดินชัวร์ดำเนินงานโดยสำนักงานช่างรังวัดเอกชน ใบอนุญาต 351 มีบริการตรวจเอกสารและแนวเขตก่อนซื้อ และนัดช่างรังวัดไปดูแปลงจริง

คำถามที่พบบ่อย

ที่ดิน น.ส.3 ก. ซื้อขายได้ไหม ต้องทำอย่างไร: ซื้อขายได้ โดยทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ) แนวปฏิบัติของกรมที่ดินระบุว่า น.ส.3 ก. ในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ไม่ต้องประกาศ 30 วันก่อนทำนิติกรรม ยกเว้นโอนมรดก ควรสอบถามสำนักงานที่ดินท้องที่อีกครั้งก่อนวันโอน
ที่ดินมีแค่ ส.ค.1 ซื้อได้ไหม เสี่ยงอะไร: ผู้ถือ ส.ค.1 มีสิทธิครอบครอง โอนกันได้ด้วยการส่งมอบที่ดิน แต่ ส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิและไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายที่สำนักงานที่ดินเหมือนโฉนด ผู้ซื้อจึงไม่มีทะเบียนของรัฐรองรับชื่อตนเอง และต้องดูด้วยว่าที่ดินอยู่ในเขตที่ออกโฉนดหรือหนังสือรับรองได้หรือไม่ ควรปรึกษาทนายหรือสำนักงานที่ดินก่อนตัดสินใจ
น.ส.3 ก. เปลี่ยนเป็นโฉนดได้ไหม: ได้ในบางกรณี เมื่อรัฐมนตรีประกาศท้องที่ให้ออกโฉนดแทน น.ส.3 ก. ที่ใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศ (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ตรี) หรือผู้มีสิทธิครอบครองยื่นขอออกโฉนดเป็นรายแปลงตามมาตรา 59 เมื่อพนักงานเห็นสมควรและที่ดินเข้าหลักเกณฑ์ ต้องสอบถามสำนักงานที่ดินท้องที่ว่าแปลงของคุณเข้าเงื่อนไขหรือไม่
ใบจองขายหรือโอนได้ไหม: ตามแนวปฏิบัติของกรมที่ดิน ที่ดินที่มีใบจองและยังไม่ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จะโอนให้บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดก และโฉนดหรือ น.ส.3 ที่ออกต่อเนื่องจากใบจองอาจมีข้อห้ามโอน 5 หรือ 10 ปีตามมาตรา 31 ต้องอ่านหมายเหตุในเอกสารและสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนซื้อ

แหล่งอ้างอิง

บริการที่เกี่ยวข้อง

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความรู้ ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะ และไม่ใช่การรับรองกรรมสิทธิ์ของแปลงใด — ก่อนตัดสินใจซื้อขายหรือยื่นเรื่อง ควรตรวจเอกสารจริงและสอบถามผู้เชี่ยวชาญ

ส่งทรัพย์ให้ทีมตรวจก่อนซื้อ ดูบริการของเรา