ตรวจที่ดินก่อนวางมัดจำ ไล่ตามลำดับ ตั้งแต่ผู้ขายเป็นเจ้าของจริงไหมจนถึงลงพื้นที่

การวางมัดจำคือจุดที่การซื้อที่ดินเริ่มผูกพัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง สัญญาจะซื้อจะขายที่มีการวางมัดจำแล้วฟ้องบังคับได้ และมัดจำเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา (มาตรา 377) จึงควรตรวจให้ครบก่อนจ่าย บทความนี้เรียงเป็นขั้น แยกข้อที่ตรวจจากเอกสารกับข้อที่ต้องลงพื้นที่ ให้สอดคล้องกับเช็กลิสต์ตรวจที่ดินก่อนซื้อ 16 ข้อของเว็บนี้

ขั้นที่ 1: ผู้ขายเป็นเจ้าของจริงไหม

• ขอดูเอกสารสิทธิ์ฉบับจริงคู่กับบัตรประชาชน ชื่อต้องตรงกัน แล้วเทียบเลขโฉนด ตำบล อำเภอ เนื้อที่ กับที่ประกาศ
• ถ้ามีเจ้าของหลายคน ให้ถามว่าทุกคนยินยอมขายหรือไม่ ถ้ามาในนามผู้รับมอบอำนาจ ให้ขอดูหนังสือมอบอำนาจ
• ที่ดินที่เป็นสินสมรส การขายต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากคู่สมรส (มาตรา 1476)
• ค้นเลขโฉนดบน LandsMaps ของกรมที่ดินเพื่อดูตำแหน่งแปลงเบื้องต้น ซึ่งไม่ใช่เอกสารยืนยันสิทธิ

ขั้นที่ 2: สำเนาเอกสารสิทธิ์และสารบัญจดทะเบียน

ด้านหลังเอกสารสิทธิ์มีสารบัญจดทะเบียน บันทึกการโอน จำนอง ภาระ และหมายเหตุห้ามโอน ให้อ่านทุกบรรทัดว่ามีรายการที่ยังไม่ปลดหรือไม่ สำเนาที่ผู้ขายถ่ายมาอาจไม่ใช่รายการล่าสุด จึงควรขอสำเนาจากสำนักงานที่ดินท้องที่ หรือสอบถามว่าผู้ซื้อขอตรวจหลักฐานทะเบียนเองได้ด้วยเงื่อนไขอะไร และดูชนิดเอกสารด้วย เพราะโฉนด น.ส.3 ก. และ ส.ค.1 ให้สิทธิต่างกัน

ขั้นที่ 3: จำนอง อายัด และภาระจำยอม

• จำนอง ที่ดินติดจำนองซื้อขายได้ แต่ผู้รับจำนองยังบังคับจำนองเอาจากที่ดินแม้โอนไปแล้ว จึงต้องตกลงให้ชัดว่าไถ่ถอนก่อนหรือพร้อมวันโอน
• อายัด ตามมาตรา 83 ประมวลกฎหมายที่ดิน คือการขอให้ระงับการจดทะเบียนไว้ชั่วระยะหนึ่ง ผู้ขอต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสีย กรมที่ดินแจ้งว่าสิ้นสุดเมื่อพ้น 30 วันนับแต่พนักงานสั่งรับอายัด
• คดีความ ถามผู้ขายตรงๆ ว่ามีคดีเกี่ยวกับที่ดินหรือไม่ และสอบถามสำนักงานที่ดินเรื่องรายการที่จดแจ้งไว้
• ภาระจำยอม (มาตรา 1387) คือที่ดินต้องยอมรับกรรมบางอย่างหรืองดใช้สิทธิเพื่อประโยชน์ของที่ดินแปลงอื่น เช่น ให้ผ่านทาง ดูในสารบัญจดทะเบียน แต่บางอย่างไม่ปรากฏในเอกสาร จึงต้องดูที่แปลงด้วย

ขั้นที่ 4: ที่ดินตาบอดและทางเข้าออก

ที่ดินตาบอดคือที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมไว้ ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ มาตรา 1349 ให้เจ้าของผ่านที่ดินที่ล้อมเพื่อออกสู่ทางสาธารณะได้ แต่ต้องเลือกทางที่เสียหายน้อยลงเท่าที่ทำได้ และจ่ายค่าตอบแทน ตำแหน่งและค่าตอบแทนอาจต้องตกลงกันหรือฟ้องศาล จึงควรเห็นทางที่ใช้ได้จริงก่อนวางมัดจำ ถ้าต้องผ่านที่ดินคนอื่น ให้ถามว่ามีเอกสารรองรับ เช่น ภาระจำยอมที่จดทะเบียน หรือเจ้าของทางเพียงอนุญาตด้วยวาจา

ขั้นที่ 5: ภาษีที่ดินค้างชำระ

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 59 ห้ามจดทะเบียนโอนในที่ดินที่ปรากฏหลักฐานจากท้องถิ่นว่ามีภาษีค้าง (เว้นแต่กรณีตามมาตรา 67) และมาตรา 60 ให้ท้องถิ่นแจ้งรายการภาษีค้างให้สำนักงานที่ดินภายในเดือนมิถุนายนของทุกปี ให้ขอหลักฐานการชำระย้อนหลังหรือสอบถามท้องถิ่น และตกลงในสัญญาว่าภาษีค้างเป็นหน้าที่ของใคร

ขั้นที่ 6: ลงพื้นที่ และเตรียมสัญญา

เอกสารบอกไม่ได้ทุกอย่าง ข้อต่อไปนี้ต้องไปดูที่แปลง

• ทางเข้าออกถึงถนนสาธารณะจริงหรือไม่ และสภาพตรงกับรูปในประกาศหรือไม่
• หมุดหลักเขตครบและอยู่ตรงตำแหน่งหรือไม่ มีสิ่งปลูกสร้างล้ำเข้าหรือล้ำออกหรือไม่
• มีใครอยู่หรือใช้ที่ดินอยู่ เช่น ผู้เช่า คนอาศัย คนปลูกพืช
• เนื้อที่ที่เห็นจริงต่างจากเอกสารหรือไม่ โดยเฉพาะเอกสารเก่า

ถ้าต้องการยืนยันแนวเขตเป็นทางการ ให้ยื่นรังวัดสอบเขตที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งเรียกเจ้าของที่ดินข้างเคียงมาระวังแนวเขต (มาตรา 69 ทวิ) เมื่อตรวจครบ ให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ ระบุเรื่องไถ่ถอนจำนอง ภาษีค้าง วันโอน และเงื่อนไขคืนมัดจำเมื่อพบปัญหา ควรให้ทนายตรวจร่างสัญญา

ที่ดินชัวร์ดำเนินงานโดยสำนักงานช่างรังวัดเอกชน ใบอนุญาต 351 มีบริการตรวจเอกสารและแนวเขตก่อนซื้อ และนัดช่างรังวัดไปดูแปลงจริง ส่งเลขโฉนดหรือลิงก์ประกาศมาปรึกษาได้