ซื้อที่ดินเพื่อลงทุน ต้องพิจารณาอะไรบ้าง ความเสี่ยงที่พบบ่อยและคำถามที่ควรถามนายหน้า

บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไปสำหรับคนที่พิจารณาซื้อที่ดินไว้ถือลงทุน ไม่ได้ชี้ว่าควรซื้อแปลงใด ไม่ประมาณผลตอบแทน และไม่อ้างสถิติราคา เพราะราคาที่ดินเปลี่ยนตามทำเลและช่วงเวลา ก่อนดูแปลงควรตอบให้ได้ว่าซื้อไว้ทำอะไรและถือนานแค่ไหน

ปัจจัยของตัวแปลง

• ทางเข้าออก: แปลงติดทางสาธารณะหรือต้องผ่านที่ดินคนอื่น ถ้าแปลงถูกล้อมจนไม่มีทางออก กฎหมายให้ขอ "ทางจำเป็น" ผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ได้ แต่จุดผ่านต้องพอควรแก่ความจำเป็นและให้ที่ดินที่ถูกผ่านเสียหายน้อยลง ต้องตกลงกันหรือขอศาลกำหนด จึงไม่ควรซื้อโดยหวังจะขอทางทีหลัง
• ทำเล: ไปดูถนนหลัก ไฟฟ้า น้ำ และประวัติน้ำท่วมที่พื้นที่จริง
• ผังเมือง: ผังเมืองรวมแบ่งสีตามประเภทการใช้ประโยชน์ เช่น สีเขียวคือที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งมีข้อกำหนดจำกัดชนิดและขนาดอาคารต่างกันตามผังของแต่ละพื้นที่ ตรวจเบื้องต้นได้จากระบบของกรมโยธาธิการและผังเมือง และควรยืนยันกับหน่วยงานผังเมืองก่อนตัดสินใจ
• ภาระผูกพันและแนวเขต: จำนอง ภาระจำยอม การอายัด หรือเจ้าของร่วม ตรวจได้จากหลักฐานทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ส่วนหมุดและการรุกล้ำต้องดูในสนาม

ต้นทุนระหว่างถือครอง

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: เก็บรายปีโดยท้องถิ่น อัตราขึ้นกับประเภทการใช้ประโยชน์ เช่น เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย หรือทิ้งว่างเปล่า และกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาเป็นรายปีภาษี ที่ดินที่ทิ้งว่างเปล่ากฎหมายให้เพิ่มอัตราเป็นขั้นเมื่อปล่อยว่างต่อเนื่องหลายปี ให้ตรวจอัตราปีปัจจุบันกับท้องถิ่นที่แปลงตั้งอยู่ มาตรการลดหย่อนรายปีเป็นมาตรการชั่วคราว อย่านับเป็นต้นทุนปกติ
• ต้นทุนอื่น: ดอกเบี้ยถ้ากู้ซื้อ ค่ารั้ว ค่าตัดหญ้า และค่าดูแลกันการบุกรุก

สภาพคล่อง ระยะเวลาถือ และค่าใช้จ่ายตอนขาย

ที่ดินขายยากกว่าสินทรัพย์ทั่วไป เพราะต้องหาผู้ซื้อที่ต้องการแปลงนั้นจริง จึงบอกไม่ได้ว่าจะขายได้เมื่อไร ตอนขายมีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้ และค่านายหน้า กรมสรรพากรระบุว่าถ้าขายอสังหาริมทรัพย์ภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ คิด 3% บวกภาษีท้องถิ่น 10% ของภาษีนั้น จากราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า มีข้อยกเว้นบางกรณี ระยะเวลาถือจึงเปลี่ยนต้นทุนตอนขาย ควรตรวจเงื่อนไขล่าสุดกับกรมสรรพากรก่อนวางแผน

ความเสี่ยงที่พบบ่อย

• ติดผังสีเขียวหรือถูกจำกัดการใช้ประโยชน์: ซื้อไว้หวังสร้างโครงการหรือโรงงาน แต่ผังไม่เปิดให้ใช้ตามที่คิด
• ที่ตาบอด: ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะของตัวเอง ทำให้ขายต่อหรือใช้ประโยชน์ยาก
• ที่ดินรอคิวเวนคืนหรือแนวถนน: การเวนคืนต้องมีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ผลต่อการใช้ประโยชน์และค่าทดแทนต่างกันตามโครงการ ให้ถามหน่วยงานเจ้าของโครงการ
• ราคาไม่สมเหตุสมผล: ราคาต่ำผิดปกติมักมีเหตุ เช่น ทางเข้าออก ภาระ หรือผังเมือง ส่วนราคาสูงที่อ้างโครงการในอนาคตที่ยังไม่ประกาศ ควรเทียบจากหลายแหล่ง ไม่ใช้ตัวเลขเดียวจากนายหน้า ราคาประเมินของทางราชการใช้ในงานของรัฐ ไม่ใช่ราคาซื้อขายในตลาด

คำถามที่ควรถามนายหน้า และข้อควรรู้เรื่องสัญญา

• เจ้าของคือใคร มีอำนาจขายจริงหรือไม่ เอกสารสิทธิ์เป็นประเภทใด ติดภาระอะไร มีเจ้าของร่วมหรือไม่
• ทางเข้าออกเป็นทางสาธารณะหรือทางส่วนบุคคล
• ผังสีอะไร อยู่ในแนวเวนคืนหรือแนวถนนหรือไม่
• เจ้าของขายเพราะอะไร และราคาเทียบเคียงมาจากแหล่งไหน
• ค่าโอนและภาษีตอนโอน ใครรับภาระ

สัญญานายหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คือการที่นายหน้าตกลงชี้ช่องหรือจัดการให้ผู้ซื้อกับผู้ขายได้ทำสัญญากัน ค่านายหน้าเกี่ยวพันกับผลสำเร็จของสัญญาที่เกิดจากการชี้ช่องนั้น ผู้ซื้อที่ตั้งนายหน้าควรตกลงเป็นหนังสือล่วงหน้า เช่น ค่านายหน้าเท่าไร ใครเป็นผู้จ่าย จ่ายเมื่อใด อายุสัญญา และผูกขาดรายเดียวหรือไม่ และอ่านสัญญาให้เข้าใจก่อนวางเงินจอง

ก่อนตัดสินใจ ที่ดินชัวร์มีบริการตรวจเอกสารก่อนซื้อ นัดช่างรังวัดไปตรวจแปลง และเครื่องมือคำนวณค่าใช้จ่ายไว้ใช้ประกอบการพิจารณา