ราชกิจจาฯ ประกาศผังประเทศ 2569–2580 – กู้บ้านถูกปฏิเสธเกินครึ่ง ก่อนมหกรรมบ้านฯ – เชียงใหม่จดทรัพย์อิงสิทธิ 500 แปลง
สัปดาห์นี้มี 3 เรื่องที่กระทบเงินและสิทธิของคนซื้อ-ขายที่ดินโดยตรง: ราชกิจจานุเบกษาประกาศ 'ผังนโยบายระดับประเทศ พ.ศ. 2569–2580' ซึ่งเป็นต้นทางของผังภาค ผังจังหวัด และผังเมืองรวมที่จะตามมา; 3 สมาคมอสังหาฯ ประเมินว่าคำขอสินเชื่อบ้านถูกปฏิเสธเกินครึ่ง และเสนอรัฐปลดล็อกสินเชื่อก่อนมหกรรมบ้านและคอนโดปลายเดือนนี้; และเชียงใหม่มีการจดทะเบียน 'ทรัพย์อิงสิทธิ' แล้ว 500 แปลง มากที่สุดในประเทศ เมื่อผู้ซื้อต่างชาติหันจากโครงสร้างนอมินีมาใช้สิทธิตามกฎหมาย ทุกเรื่องมีกล่องกฎหมายที่อ้างมาตราจริง และทิปจากช่างรังวัด
ราชกิจจาฯ ประกาศ 'ผังนโยบายระดับประเทศ พ.ศ. 2569–2580' แล้ว — ผังภาค 6 ภาคตามมาใน 1–2 ปี ก่อนลงสู่ผังจังหวัดและผังเมืองรวม
ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 143 ตอนพิเศษ 242 ง ลงวันที่ 5 ตุลาคม 2569 เผยแพร่ประกาศคณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติ เรื่อง ผังนโยบายระดับประเทศ พ.ศ. 2569–2580 ซึ่งลงนามโดยนายกรัฐมนตรีในฐานะประธานคณะกรรมการเมื่อ 16 ก.ย. 2569 อาศัยอำนาจตามมาตรา 13 แห่ง พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 (ฐานเศรษฐกิจรายงาน 6 ต.ค. 2569) ผังนี้ครอบคลุม 76 จังหวัดและกรุงเทพมหานคร กำหนดบทบาท 6 ภาค เช่น กรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจนานาชาติและธุรกิจการบิน ภาคตะวันออกเป็นฐานอุตสาหกรรม-โลจิสติกส์และเมืองการบินอู่ตะเภา ภาคเหนือเป็นฐานเศรษฐกิจสร้างสรรค์และป่าต้นน้ำ ภาคกลางเป็นฐานนวัตกรรม ท่องเที่ยว และเกษตรคุณภาพสูง ภาคอีสานเป็นฐานอุตสาหกรรมเกษตร ประตูการค้าสู่อินโดจีน พร้อมแก้ปัญหาน้ำท่วม-ภัยแล้ง และภาคใต้เป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลกและศูนย์อาหารฮาลาล ฐานเศรษฐกิจรายงานต่อ (7 ต.ค. 2569) ว่ากรมโยธาธิการและผังเมืองเตรียมจัดทำผังภาค 6 ภาค คาดใช้เวลาอีก 1–2 ปีก่อนลงสู่ผังจังหวัด โดยผังประเทศเป็นกรอบสำหรับหน่วยงานรัฐ ไม่ได้กำหนดการใช้ที่ดินรายแปลง รายละเอียดที่บังคับเจ้าของที่ดินจริงอยู่ในผังเมืองรวม
ทำไมต้องรู้
- ผู้ซื้อ/นักลงทุน: ผังประเทศไม่ได้เปลี่ยนสีผังหรือสิทธิก่อสร้างของที่ดินแปลงใด — ระวังโฆษณา 'ที่ดินอยู่ในเขตพัฒนาตามผังประเทศ ราคาจะขึ้น' สิ่งที่ใช้ตัดสินใจได้จริงคือผังเมืองรวมที่ประกาศใช้บังคับแล้วในพื้นที่นั้น
- เจ้าของที่ดิน: เมื่อผังภาคและผังจังหวัดเสร็จ ผังเมืองรวมในพื้นที่จะถูกวางให้สอดคล้อง ช่วงปิดประกาศร่างผังเมืองรวมอย่างน้อย 90 วันคือช่วงที่ผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องขอแก้ไขได้ — ติดตามประกาศของ อปท. และสำนักงานเขต/อำเภอ
- นายหน้า: ระบุสีผังและข้อกำหนดจากผังเมืองรวมฉบับที่ใช้บังคับ พร้อมแหล่งอ้างอิง อย่าใช้ผังนโยบายระดับประเทศเป็นเหตุผลขายว่าแปลงนั้นสร้างอะไรได้
แหล่งข่าว
3 สมาคมอสังหาฯ ชี้กู้บ้านถูกปฏิเสธเกิน 50% เสนอรัฐปลดล็อกสินเชื่อ-ฟื้นมาตรการบ้านหลังแรก — มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 จัด 29 ต.ค.–1 พ.ย.
กรุงเทพธุรกิจรายงาน (8 ต.ค. 2569 เผยแพร่ซ้ำบนเว็บไซต์ REIC) ว่าผู้บริหาร 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ (สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย) เตรียมข้อเสนอต่อรัฐ โดยนายกสมาคมอาคารชุดไทยประเมินว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านสูงกว่า 50% และเสนอให้กระทรวงการคลังพิจารณานำมาตรการบ้านหลังแรกกลับมา ขณะที่นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเสนอให้สถาบันการเงินประเมินจากรายได้ที่เกิดขึ้นจริง เพื่อรองรับอาชีพอิสระและผู้ค้าออนไลน์ ให้สถาบันการเงินของรัฐค้ำประกันสินเชื่อบางส่วน และคิดดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยง พร้อมเสนอจัดระเบียบการซื้อ-เช่าของชาวต่างชาติให้โปร่งใสเพื่อลดปัญหานอมินี ด้านนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยระบุว่ามหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 จะจัดวันที่ 29 ต.ค.–1 พ.ย. 2569 ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ มีกว่า 1,000 โครงการ ตั้งเป้ายอดขายในงานมากกว่า 10,000 ล้านบาท และตั้งแต่ปี 2570 จะจัดปีละครั้ง ทั้งนี้ ข้อเสนอเรื่องบ้านหลังแรกยังเป็นเพียงข้อเสนอ มาตรการที่ใช้ได้จริงตอนนี้คือการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง มีผลถึง 30 มิ.ย. 2570 (ฐานเศรษฐกิจ 30 มิ.ย. 2569)
ทำไมต้องรู้
- ผู้ซื้อ: เมื่อคำขอกู้ถูกปฏิเสธเกินครึ่ง ควรให้ธนาคารประเมินวงเงินเบื้องต้นก่อนวางเงินจองหรือมัดจำในงานมหกรรม และขอให้ระบุเป็นหนังสือว่า 'ถ้ากู้ไม่ผ่าน จะคืนเงินจอง/มัดจำหรือไม่ อย่างไร'
- ผู้ขายบ้านมือสอง: ทรัพย์ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทยังได้ค่าโอนและค่าจดจำนอง 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570 เมื่อผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ใช้เป็นจุดขายได้ แต่ต้องคิดภาษีและค่าใช้จ่ายส่วนอื่นตามอัตราปกติ
- นายหน้า: อย่าโฆษณา 'มาตรการบ้านหลังแรก' ที่ยังไม่มีประกาศ และทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือที่ระบุเงื่อนไขกรณีกู้ไม่ผ่านให้ชัด เพื่อกันข้อพิพาทเรื่องริบมัดจำ
แหล่งข่าว
เชียงใหม่จด 'ทรัพย์อิงสิทธิ' แล้ว 500 แปลง มากที่สุดในประเทศ — ผู้ซื้อต่างชาติหันจากนอมินีมาใช้สิทธิตามกฎหมาย แต่อายุสูงสุด 30 ปี
ประชาชาติธุรกิจรายงาน (เผยแพร่ซ้ำบนเว็บไซต์ REIC 4 ต.ค. 2569) โดยอ้างนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ว่า จังหวัดเชียงใหม่มีการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิแล้ว 500 แปลง มากที่สุดในประเทศ เหตุผลหลักคือผู้ซื้อต่างชาติซื้อผ่านการตั้งบริษัทหรือนอมินีไม่ได้อีกแล้ว เพราะมีการตรวจจับ และการซื้อที่ไม่ถูกต้องเสี่ยงถูกยึดหรือเพิกถอนสิทธิ ช่องทางที่ถูกกฎหมายจึงเหลือการเช่าระยะยาว 30 ปี กับทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งผู้ให้ข่าวมองว่าตอบโจทย์กว่าเพราะตกทอดถึงทายาท ต่อเติม และจำนองได้ แต่มีข้อจำกัด เช่น โครงการจัดสรรต้องโอนขายก่อนจึงจะจดเช่าหรือจดทรัพย์อิงสิทธิได้ และมีค่าใช้จ่ายหลายชั้น ทั้งค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ 2% ภาษีนิติบุคคล และภาษีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งผู้ให้ข่าวประเมินว่ารวมใกล้ 20% ข่าวเดียวกันระบุภาพตลาดภาคเหนือครึ่งแรกปี 2569 ว่ามีที่อยู่อาศัยในตลาด 21,758 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.9% และต้องใช้เวลาราว 56 เดือนจึงจะขายหมด
ทำไมต้องรู้
- ผู้ซื้อ (รวมชาวต่างชาติ): ทรัพย์อิงสิทธิไม่ใช่กรรมสิทธิ์ มีอายุไม่เกิน 30 ปี ครบกำหนดแล้วทรัพย์กลับคืนเจ้าของ — ราคาที่จ่ายต้องเทียบกับจำนวนปีที่เหลือ และตรวจหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิกับสารบัญจดทะเบียนก่อนจ่ายเงิน
- เจ้าของที่ดิน/ผู้ขาย: ที่ดินที่ติดจำนองต้องได้ความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้รับจำนองก่อนจึงจะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิได้ และเมื่อก่อตั้งแล้วจะแบ่งแยกหรือรวมแปลงไม่ได้ — วางแผนแบ่ง/รวมแปลงให้เสร็จก่อน และคำนวณภาระภาษี-ค่าธรรมเนียมก่อนตั้งราคา
- นายหน้า: ห้ามเสนอโครงสร้างนอมินีให้ลูกค้าต่างชาติ อธิบายความต่างระหว่างสัญญาเช่า 30 ปีกับทรัพย์อิงสิทธิให้ชัด โดยเฉพาะเรื่องการโอนต่อ การตกทอดทางมรดก และการจำนอง
แหล่งข่าว
ตัวเลขตลาดที่ควรรู้สัปดาห์นี้
- REIC (เผยแพร่ 7 ต.ค. 2569): ยอดขายบ้านใหม่ 2 จังหวัดภาคกลางเพิ่มขึ้น 108.4% จากปีก่อน จากแรงหนุนของดีมานด์แรงงานในนิคมอุตสาหกรรม ขณะที่ภาคตะวันตกอัตราดูดซับชะลอตัว
- ประชาชาติธุรกิจ (ผ่าน REIC 4 ต.ค. 2569): ตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือครึ่งแรกปี 2569 มีซัพพลาย 21,758 หน่วย ยอดขายใหม่ 2,105 หน่วย ลดลง 3.5% ใช้เวลาขายหมดราว 56 เดือน
- มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50: 29 ต.ค.–1 พ.ย. 2569 ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ กว่า 1,000 โครงการ เป้ายอดขายเกิน 10,000 ล้านบาท (กรุงเทพธุรกิจ 8 ต.ค. 2569)
ต้องการสอบเขต ตรวจเนื้อที่ก่อนวางมัดจำ ซ้อนแปลงกับแผนที่ผังเมืองรวม หรือรังวัดแบ่งแยกก่อนจดทรัพย์อิงสิทธิ? ทีมช่างรังวัดเอกชนเอ็นเจกรุ๊ปพร้อมให้คำปรึกษาฟรี
โทร 084-915-8601 LINE OA ขอใบเสนอราคารังวัด ดูประกาศที่ดินชัวร์
เนื้อหานี้จัดทำเพื่อให้ความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือที่ปรึกษากฎหมายก่อนตัดสินใจ
